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Comprar una finca rústica sin ir a verla

Mucha gente hereda o compra tierra a trescientos kilómetros de donde vive y no piensa pisarla hasta que ya es suya. Se puede, pero hay cosas que sólo se ven desde el suelo y otras que se ven mejor desde casa, con los visores abiertos y la nota simple delante.

Lo primero es saber qué finca es

Pide la referencia catastral de cada parcela y la nota simple del Registro. No te conformes con «una finca de seis hectáreas en tal paraje». Con la referencia puedes ver el catastro, el SIGPAC y las ortofotos; sin ella estás comprando un nombre.

En la nota, mira si la finca aparece con representación gráfica georreferenciada. La Ley Hipotecaria la exige al inmatricular y en segregaciones, divisiones, agrupaciones y demás reordenaciones de terreno, y permite incorporarla voluntariamente en cualquier otro acto. Si la finca está coordinada con Catastro, sabes dónde está. Si sólo tiene linderos de nombres —«al norte, herederos de Fulano»—, no lo sabes.

Lo que el visor te dice y lo que no

El SIGPAC te da el uso de cada recinto, la pendiente y las ortofotos de varios años, que es la manera de ver si algo se ha arrancado, si hay una nave nueva o si un camino ha cambiado de sitio. Pero su propia norma advierte de que no contiene la titularidad ni sirve para delimitar linderos: eso es del Registro y del Catastro.

• Ortofotos de varios años: comparar 2010 con la última te enseña más que una visita de media hora.
• Pendiente y acceso: mira por dónde se entra y si el camino llega de verdad hasta la finca.
• Afecciones: cauces, vías pecuarias, montes, espacios protegidos. Se consultan en los visores de la comunidad autónoma.

Lo que no se ve en ningún mapa

Un arrendatario. La Ley de Arrendamientos Rústicos dice que el comprador queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador aunque esté amparado por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Es decir: no te salva ser tercero de buena fe. Pregunta por escrito si hay contrato, aparcería o «trato de palabra» con alguien del pueblo.

Tampoco se ve el estado real del pozo, la calidad del suelo, si la tierra está encharcada en invierno ni si el vecino labra dos surcos de más desde hace veinte años. Para eso, o vas, o mandas a alguien.

Cómo comprar sin ir

Manda a un técnico agrícola o a un agricultor de la zona a verla y que te pase fotos con fecha. Cuesta poco al lado de lo que te juegas. Y en el contrato:

• Que la finca se venda por precio alzado o a tanto la hectárea, pero dicho expresamente, porque el Código Civil trata cada caso de manera distinta.
• Una condición que te permita retirarte si aparecen cargas, arrendatarios o una superficie muy distinta de la declarada.
• Que el vendedor declare por escrito el estado de riego, arrendamientos y deudas.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.