Vender y alquilar

Impuestos de vender una finca rústica

Vender tierra no tributa igual que vender un piso. Hay un impuesto que no aparece, otro que depende de si el vendedor es agricultor en activo y un régimen viejo que rebaja mucho la factura de una finca que viene del abuelo.

La plusvalía municipal no se paga

El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos grava, por definición, los terrenos de naturaleza urbana. La ley lo dice con todas las letras: no está sujeto el incremento de valor de los que tengan la consideración de rústicos a efectos del IBI. Ese es el matiz: no decide el nombre de la finca ni la costumbre del pueblo. Un terreno que deba considerarse urbano sí tributa, aunque en el catastro figure de otra manera.

El IRPF del vendedor

La venta genera una ganancia patrimonial: la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición. Al de adquisición se le suman las mejoras y los gastos y tributos inherentes a la compra; del de transmisión se restan los que ahora paga el vendedor. Guarda esas facturas: notaría, registro, el impuesto que se pagó al heredar.

Dos avisos: si la finca estuvo afecta a la actividad agraria hay que descontar las amortizaciones, y si el precio pactado es inferior al normal de mercado prevalece el de mercado.

Fincas compradas antes de 1995

Aquí está el ahorro que casi nadie mira. Para elementos adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 sigue vigente un régimen transitorio que reduce la ganancia. En inmuebles, un 11,11 % por cada año de permanencia que exceda de dos hasta el 31 de diciembre de 1996. Con tres condiciones que lo acotan:

• Solo alcanza a la parte de ganancia generada antes del 20 de enero de 2006; el resto tributa entero.
• Solo a elementos no afectos a actividad económica, entendiendo por tales aquellos desafectados con más de tres años de antelación.
• Hay un límite conjunto de 400.000 euros de valor de transmisión, sumando todo lo vendido con este régimen desde el 1 de enero de 2015.

Si el vendedor tiene más de 65 años

Existe una vía que no se limita a la vivienda habitual: quien tiene más de 65 años puede dejar fuera de gravamen la ganancia si destina el importe obtenido, en el plazo de seis meses, a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor. El máximo que puede destinarse a ello es de 240.000 euros, y si se reinvierte solo una parte, la exclusión es proporcional.

Quién paga el impuesto de la compra

Lo paga el comprador y el tipo lo fija cada comunidad autónoma. Lo que cambia es por qué impuesto va. Si el vendedor es un particular, transmisiones patrimoniales. Si es empresario o profesional y el terreno es rústico y no edificable, la entrega está sujeta a IVA pero exenta, y vuelve a transmisiones. Solo va por IVA si se renuncia a esa exención, algo que exige un comprador con derecho a deducir.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.