Vender y alquilar

Vender por hectáreas cuando el registro y el catastro no coinciden

La escritura dice ocho hectáreas, el catastro dice siete y media y el GPS del comprador dice otra cosa. Es lo normal en fincas viejas. Lo que decide quién pierde dinero no es la medición: es cómo se redactó la venta.

Por qué hay tres superficies

El Registro de la Propiedad describe lo que dijo un título que a veces tiene un siglo. El Catastro mide sobre ortofoto con fines fiscales. Y el terreno tiene linderos que se han movido con los años, con las lindes aradas y con las concentraciones parcelarias. Ninguno miente: miden cosas distintas.

Lo que manda es cómo se vendió

El Código Civil separa dos maneras de vender un inmueble, y las consecuencias no se parecen en nada.

• Por precio alzado, es decir, la finca como cuerpo cierto: no hay aumento ni disminución del precio aunque la cabida resulte mayor o menor que la expresada.
• A razón de un precio por unidad de medida —tanto por hectárea—: si falta superficie, el comprador puede pedir una rebaja proporcional del precio, y solo puede pedir la rescisión si lo que falta llega a la décima parte de la cabida.

Y al revés: si sobra superficie, el comprador tiene que pagar el exceso mientras no pase de la vigésima parte de lo pactado; si lo supera, elige entre pagar el mayor valor o desistir del contrato.

Ojo con el reloj: estas acciones prescriben a los seis meses desde la entrega. Quien mide en agosto lo que compró en verano del año anterior llega tarde.

Cómo se arregla en el Registro

Desde la reforma que coordinó Registro y Catastro, la superficie de una finca se fija con su representación gráfica georreferenciada. Aportarla es obligatorio cuando se inmatricula, se segrega, se divide, se agrupa, se agrega o se reparcela. Una vez inscrita, la cabida de la finca pasa a ser la de esa representación, rectificando lo que dijera la descripción literaria.

Para las diferencias hay dos atajos que evitan tramitar un expediente:

1. Que la diferencia no exceda del diez por ciento de la cabida inscrita y se acredite con certificación catastral descriptiva y gráfica que coincida plenamente con la finca.
2. Que la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento de la cabida inscrita.

En ambos casos el registrador tiene que no albergar dudas, y avisará después a los colindantes. Si la diferencia es mayor, se va al procedimiento con notificación a los titulares colindantes, que disponen de veinte días para alegar. Y si el catastro no refleja la realidad física, se aporta una representación gráfica alternativa.

Consejos de vendedor

Arregla la superficie antes de firmar las arras, no entre la señal y la notaría. Escribe en el contrato, con todas las letras, si vendes por cuerpo cierto o por hectáreas. Y comprueba qué pasa con la unidad mínima de cultivo si la corrección deja la finca por debajo: puede tumbar una segregación que dabas por hecha.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.