Comprar

Qué se firma en el notario al comprar una finca rústica

La firma de una finca rústica se parece a la de un piso en el trámite y se diferencia en el fondo. Aquí no hay comunidad ni certificado energético, pero hay unidad mínima de cultivo, secano o regadío, retractos y una descripción que casi nunca coincide con la realidad.

Antes de sentarse

El notario pide la nota simple actualizada, comprueba titularidad y cargas y recoge la identificación de las partes y los medios de pago. La ley contra el fraude prohíbe pagar en efectivo operaciones de mil euros o más cuando alguna de las partes actúa como empresario o profesional: lo normal es cheque bancario o transferencia, y que quede reflejado.

Lo propio de una finca rústica

• Secano o regadío y superficie. La Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias exige que toda inscripción de finca rústica exprese si es de secano o de regadío, su extensión y que sólo puede dividirse o segregarse respetando la unidad mínima de cultivo.
• Unidad mínima de cultivo. La división o segregación sólo es válida si no deja parcelas por debajo de ella, y los actos que la contravienen son nulos y no producen efecto ni entre las partes ni frente a terceros. La extensión concreta la fija cada comunidad autónoma por municipios o comarcas.
• Excepciones. Se permite segregar, entre otros casos, a favor de propietarios de fincas colindantes siempre que ninguna de las dos quede por debajo de la unidad mínima.

Si aun así se segrega por debajo, el registrador remite copia de lo presentado a la administración agraria; si en cuatro meses no hay resolución, o si aprecia una excepción, practica los asientos. Si la administración declara la nulidad, deniega la inscripción.

La descripción y el plano

En segregaciones, divisiones, agrupaciones, agregaciones y deslindes que reordenen terrenos, la Ley Hipotecaria exige aportar la representación gráfica georreferenciada. En una compraventa simple no es obligatoria, pero puede incorporarse voluntariamente. Merece la pena: es la ocasión de dejar la finca coordinada con Catastro.

Quién puede quitarte la finca después

Dos retractos que conviene descartar antes de firmar. El de colindantes, del Código Civil, cuando se vende una finca rústica cuya cabida no excede de una hectárea y los vecinos no están separados por arroyo, acequia, barranco o camino. Y el del arrendatario que sea agricultor profesional, con tanteo y retracto en toda transmisión entre vivos de finca arrendada, previa notificación fehaciente.

El retracto legal se ejercita en nueve días desde la inscripción en el Registro o, en su defecto, desde que el retrayente conoció la venta.

La carpeta que te llevas

• Copia autorizada de la escritura y justificante de la liquidación del impuesto.
• Referencias catastrales de todas las parcelas y el cambio de titularidad en Catastro.
• Recibos de IBI rústico y de la comunidad de regantes al corriente.
• Declaración escrita del vendedor sobre arrendamientos, aparcerías y derechos de la PAC.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.