Vender y alquilar

Salir de una finca en pro indiviso

Una finca con cuatro dueños y ninguno de acuerdo es un clásico manchego. La buena noticia es que la ley no obliga a nadie a quedarse dentro. La mala es que la salida puede acabar en subasta.

El pro indiviso no es una cárcel

Estar en pro indiviso significa que cada uno tiene una cuota —un tercio, un octavo— sobre toda la finca, no un pedazo concreto de ella. El Código Civil es tajante: ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y cualquiera puede pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Sí es válido pactar lo contrario, pero con tope: el pacto de conservar la cosa indivisa no puede exceder de diez años, aunque después puede prorrogarse por un nuevo acuerdo. Si en la escritura de herencia hay un pacto así, mírale la fecha.

Las cuatro salidas

1. Repartir la tierra. Solo si sale: la división no puede dejar parcelas por debajo de la unidad mínima de cultivo, y lo que la incumple es nulo.
2. Que uno se quede la finca y compense a los demás en dinero. Es la salida limpia, y la que menos papeles cuesta.
3. Vender la finca entera entre todos y repartir el precio.
4. Vender tu cuota a un extraño. Se puede, pero vale menos: nadie paga un tercio de finca como si fuera finca.

Si nadie cede, queda la acción de división. Cuando la cosa es esencialmente indivisible y los condueños no convienen en adjudicarla a uno indemnizando a los demás, el Código Civil dice lo que dice: se venderá y se repartirá su precio. Eso significa subasta, y una subasta rara vez da el precio de un anuncio.

Ojo con el retracto si vendes tu parte

Si vendes tu cuota a alguien de fuera, los demás comuneros pueden ejercer el retracto de comuneros: se quedan la cuota en las mismas condiciones que el comprador. El plazo es corto, nueve días contados desde la inscripción en el Registro y, en su defecto, desde que el retrayente tuvo conocimiento de la venta. Y una regla que decide muchos pleitos: el retracto de comuneros excluye el de colindantes.

Antes de ir al juzgado

• Pedid una tasación y trabajad sobre ella. Sin número común no hay acuerdo.
• Comprobad si la finca puede dividirse de verdad, con la unidad mínima de cultivo y con los accesos delante.
• Preguntad a vuestro gestor cómo tributa la extinción de condominio cuando uno se queda la finca y paga a los demás: no se trata igual que una compraventa, y la diferencia en la factura es grande.
• Poned por escrito quién ha estado cultivando y qué ha cobrado. Esas cuentas salen siempre, y mejor que salgan antes.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.