Vender y alquilar

Vender una finca pequeña y el retracto de colindantes

Vendes una parcela pequeña a un comprador de fuera y a las dos semanas aparece el vecino de la linde diciendo que se la queda él, al mismo precio. No es un farol: existe, se llama retracto de colindantes y tiene sus reglas.

Qué es y a qué fincas alcanza

El retracto no impide vender. Lo que hace es permitir a un tercero subrogarse en el lugar del comprador, pagando lo mismo. El Código Civil se lo da a los propietarios de las tierras colindantes cuando se vende una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea. Por encima de esa medida, este retracto no juega.

Tampoco juega entre tierras que estén separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas. Un camino de por medio deja de hacerte colindante a estos efectos.

Si varios vecinos lo piden a la vez, es preferido el dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos son iguales, el que primero lo solicite.

El plazo es de nueve días

Y son nueve días, no nueve meses. Se cuentan desde la inscripción en el Registro y, solo en su defecto, desde que el retrayente tuvo conocimiento de la venta. Por eso a un comprador le interesa inscribir cuanto antes: la inscripción pone el reloj en marcha. Otra regla que resuelve empates: el retracto de comuneros excluye el de colindantes.

El otro retracto, el que casi nadie conoce

La Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias añade un retracto distinto y más largo. Lo tienen los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones prioritarias, cuando se vende una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo. Aquí el plazo es de un año desde la inscripción en el Registro, salvo que antes se haya notificado la venta de forma fehaciente a los colindantes, en cuyo caso son sesenta días desde esa notificación. Quien retrae por esta vía no puede vender la finca durante los seis años siguientes.

Y si la finca está arrendada

Entonces hay un tercero más en la cola. El arrendatario que sea agricultor profesional —y algunas entidades agrarias— tiene tanteo y retracto sobre la finca arrendada. Ese derecho es preferente frente a los demás, con una excepción expresa: el retracto de colindantes del Código Civil gana cuando ni la finca vendida ni la colindante exceden de una hectárea.

Qué hacer con esto

• Si vendes: notifica de forma fehaciente a los colindantes y al arrendatario antes de firmar. Cuesta un burofax y evita un pleito.
• Si compras: pregunta la cabida exacta, mira si hay camino o acequia entre fincas e inscribe deprisa.
• No maquilles el precio en la escritura. Quien retrae paga ese precio, y el invento sale caro por los dos lados.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.