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Comprar una finca a un no residente y el 3 % que hay que retener

Si el que vende la finca no reside en España, el comprador se convierte en recaudador: tiene que retener parte del precio e ingresarlo en Hacienda. Si no lo hace, la finca responde de esa deuda.

El 3 % que no se paga al vendedor

Cuando un contribuyente del Impuesto sobre la Renta de no Residentes que actúa sin establecimiento permanente transmite un inmueble situado en España, el adquirente está obligado a retener e ingresar el 3 % de la contraprestación acordada, como pago a cuenta del impuesto del vendedor. No es una opción ni una costumbre notarial: es el artículo 25 del texto refundido de la ley.

El plazo para ingresarlo es de un mes desde la fecha de la transmisión, ante la delegación o administración de la Agencia Tributaria donde esté ubicado el inmueble. El vendedor, por su parte, declara e ingresa el impuesto definitivo en los tres meses siguientes al final de ese plazo, descontando lo que ya le retuviste.

Qué pasa si no retienes

Que la finca queda afecta al pago. La norma lo dice sin rodeos: si la retención no se ha ingresado, los bienes transmitidos quedan afectos al importe que resulte menor entre esa retención y el impuesto correspondiente, y el registrador de la propiedad lo hace constar por nota al margen de la inscripción, señalando de cuánto responde la finca. La nota se cancela por caducidad o presentando la carta de pago.

Es decir: te ahorras un trámite y te llevas una finca marcada. Con el vendedor ya en otro país y sin nada que reclamarle.

• Se retiene sobre el precio acordado, no sobre la ganancia. Aunque el vendedor pierda dinero con la venta, la retención se practica igual.
• La única excepción práctica: que el transmitente acredite que tributa por IRPF o por Sociedades mediante certificación expedida por la Administración tributaria. La palabra clave es certificación, no promesa.
• Para el vendedor es un pago a cuenta. Su ganancia patrimonial tributa al 19 %, y si lo retenido supera lo que sale a pagar, pide la devolución.

Cómo se hace bien

1. Comprueba la residencia fiscal antes de la firma, no en la notaría. Un certificado de residencia fiscal es un documento, un DNI español no prueba nada.
2. Descuenta el 3 % del precio en el propio acto y déjalo reflejado en la escritura, con la mención de que se ingresará en plazo.
3. Guarda el justificante del ingreso y entrégale copia al vendedor: la necesita para su declaración.
4. Si hay varios vendedores y solo alguno es no residente, la retención se calcula sobre su parte.

Esto es independiente del impuesto que pagas tú por comprar y de lo que la finca lleve dentro. Lo que cambia no es la operación, sino quién queda respondiendo si algo falla, y en esta pieza el que responde eres tú.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.