Vender y alquilar

Heredar una finca con el usufructo de la viuda

Muere el padre, la finca pasa a los hijos y la madre se queda el usufructo. Sobre el papel ya sois dueños; en la práctica no podéis vender, ni casi decidir, sin ella. Conviene saber qué es exactamente lo que le corresponde.

Cuánto usufructo le toca

El Código Civil da al cónyuge viudo una legítima en forma de usufructo, y la medida depende de con quién concurra:

• Con hijos o descendientes: usufructo del tercio destinado a mejora.
• Sin descendientes pero con ascendientes: usufructo de la mitad de la herencia.
• Sin descendientes ni ascendientes: usufructo de los dos tercios.

Y una condición previa que se olvida: el cónyuge tiene ese derecho si al morir el otro no se hallaba separado legalmente o de hecho. La separación de hecho, sin papeles de por medio, cuenta.

Qué significa en una finca

El usufructuario percibe los frutos: la renta si la finca está arrendada, la cosecha si se cultiva. Los hijos tienen la nuda propiedad, que es la titularidad sin el disfrute. Para vender la finca libre hacen falta las dos firmas. Se puede vender solo la nuda propiedad, pero el comprador hereda la espera, y el precio lo refleja.

De ahí salen las discusiones de siempre: quién paga el IBI rústico, quién asume las derramas de la comunidad de regantes, quién cobra la ayuda de la PAC y quién repone una plantación que se muere. Nada de eso se arregla solo. Se arregla escribiéndolo en el cuaderno particional o en un acuerdo aparte, y cuanto antes mejor.

La salida: conmutar el usufructo

El Código Civil prevé cambiar ese usufructo por otra cosa. Los herederos pueden satisfacer al cónyuge su parte asignándole una renta vitalicia, los productos de determinados bienes o un capital en efectivo, de mutuo acuerdo y, en su defecto, por mandato judicial. Mientras eso no se hace, todos los bienes de la herencia quedan afectos al pago de esa parte de usufructo.

Hay además un caso con la iniciativa cambiada de lado: cuando el viudo concurre con hijos solo del causante, es él quien puede exigir que su usufructo se le pague con un capital en dinero o con un lote de bienes hereditarios, a elección de los hijos. En familias con hijos de un matrimonio anterior, esta regla resuelve más de lo que parece.

En una explotación agraria, conmutar suele ser lo sensato: un lote de fincas para la viuda y el resto libre para los hijos deja dos patrimonios que funcionan, en lugar de uno que no se mueve. Ojo, eso sí, con lo que arrastra el reparto: la unidad mínima de cultivo, los derechos de la PAC y las reducciones fiscales que se pidieran en su día.

Y una advertencia final: hay comunidades con derecho civil propio donde el régimen del viudo es distinto. Antes de contar hectáreas, comprueba qué ley se aplica a esa herencia.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.